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5月17日清晨，南京市秦淮區(qū)小松濤巷9-4號(hào)屋主夏寶珍出去買(mǎi)菜時(shí)，又照例繞回生活了30多年的老巷子看看。自3月18日搬出老屋交出鑰匙后，小松濤巷的“一舉一動(dòng)”，無(wú)不牽動(dòng)著包括她在內(nèi)的50戶(hù)居民的心。

【資料圖】

小松濤巷地處繁華地段，超七成住戶(hù)居住面積不足30平方米。由于片區(qū)內(nèi)院落建筑、多層建筑、歷史建筑和棚戶(hù)區(qū)混雜，這里曾是城市更新的“硬骨頭”。千呼萬(wàn)喚下，小松濤巷更新項(xiàng)目終于啟動(dòng)，今年5月進(jìn)入建筑拆除階段。作為我省首批城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目之一和南京首個(gè)落地實(shí)施“留改拆”更新方式的成片居住類(lèi)地段，小松濤巷怎么拆、留什么、如何改，不僅關(guān)乎原住居民的“安居夢(mèng)”，也在為同樣歷經(jīng)風(fēng)雨的老街巷蝶變“重生”尋找最優(yōu)解。

老舊小區(qū)拆除精細(xì)到“一磚一瓦”

從淮海路走入狹窄的小松濤巷，首先映入眼簾的是清爽干凈的街面。隨著違建被陸續(xù)拆除，原本搭建密集、空間狹窄的區(qū)域豁然開(kāi)朗，從明清時(shí)期開(kāi)始形成的南京傳統(tǒng)民居布局漸漸顯露出來(lái)。

69歲的壽小龍?jiān)谶@里長(zhǎng)大、結(jié)婚、育子。老房拆除前，記者曾到過(guò)壽小龍被認(rèn)定為危房的家。巷子前面是自建的簡(jiǎn)易衛(wèi)生間和廚房，穿過(guò)約半米寬、3米深的巷子，才能進(jìn)到壽小龍的家。在這間不足20平方米的老屋內(nèi)，他們一家三口擠了近40年，終于等來(lái)棚戶(hù)區(qū)煥新。

小松濤巷總用地面積約1.01萬(wàn)平方米，由于建設(shè)年代久，存在建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)安全隱患、地塊私搭亂建、消防通道無(wú)法滿(mǎn)足要求等問(wèn)題。2021年，小松濤巷啟動(dòng)更新前準(zhǔn)備，經(jīng)過(guò)29場(chǎng)居民議事會(huì)的推動(dòng)，50戶(hù)更新戶(hù)全部簽約，并于今年4月全部搬遷完畢。

根據(jù)更新方案，居民可選擇原地安置、易地置換或貨幣回購(gòu)。壽小龍選擇原地安置，目前他和老伴暫時(shí)與子女住在一起，等房子翻新后，他們會(huì)搬回來(lái)養(yǎng)老?！皩?duì)老房子有感情，門(mén)口的水杉樹(shù)是我父親栽種的，有60多年歷史了。”壽小龍說(shuō)。

一間約20平方米的房子，小松濤巷拆除現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人張琴要帶著10名工人拆3天才能完工。他們以4人為一組，一人攀上梯子小心揭開(kāi)屋頂瓦片，一人負(fù)責(zé)扶住梯子，一人負(fù)責(zé)接住瓦片，第四人負(fù)責(zé)將瓦片整齊地碼在空地上?！耙酝@么大的房子，一個(gè)工人開(kāi)著推土機(jī)1小時(shí)就能拆完，現(xiàn)在需要人工一塊塊地剝離?！睆埱俑嬖V記者，這樣“精致”的拆法能保留四五百塊清水磚，“這些磚塊我們小時(shí)候還見(jiàn)大人燒制過(guò)，現(xiàn)在都沒(méi)了?！?/p>

作業(yè)時(shí)發(fā)現(xiàn)的上百塊明城墻磚，給工作人員帶來(lái)更多驚喜。記者在拆除現(xiàn)場(chǎng)看到，小松濤巷9-3號(hào)和9-4號(hào)少量墻皮剝離后，可以看到不少帶有清晰銘文的城墻磚。夏寶珍告訴記者，這些城磚都是過(guò)去留下的“老物件”，“當(dāng)時(shí)百姓蓋房子沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)磚，就在老城墻坍塌角上就地取材?！被厥宅F(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人王羿介紹，截至5月23日已回收到400余塊城墻磚，將用于修復(fù)明城墻。

由于區(qū)域內(nèi)全是“寶貝”，小松濤巷的拆除工作更像是在小心翼翼地歸類(lèi)整理——拆除的過(guò)程盡可能輕拿輕放，能留下的盡量留下，能保護(hù)的盡量保護(hù)。比如，片區(qū)內(nèi)的東方飯店屬于文物，需要根據(jù)原貌原址修繕；游府西街27號(hào)建筑，小松濤巷11號(hào)、15號(hào)，淮海路53號(hào)1、2號(hào)建筑主體將保留，修復(fù)后活化利用；老居民用了30多年的三門(mén)櫥、街巷內(nèi)一人合抱粗的老枇杷樹(shù)、10多米高的水杉樹(shù)也都將保留下來(lái)。拆除工作結(jié)束后，片區(qū)將轉(zhuǎn)入考古階段。

留住舊肌理也要面向新未來(lái)

小松濤巷啟動(dòng)拆除以來(lái)，東南大學(xué)建筑學(xué)院副院長(zhǎng)鮑莉隔三差五就要來(lái)一趟。“能不能守住歷史文化街巷的根和魂，拆除環(huán)節(jié)太關(guān)鍵了，一磚一瓦一旦被破壞，后面想再恢復(fù)就難了。”鮑莉說(shuō)。

兩年前，東南大學(xué)建筑學(xué)院設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)就參與到小松濤更新設(shè)計(jì)方案中。“過(guò)去的街巷布局是在長(zhǎng)期歷史演進(jìn)中由居民自發(fā)推動(dòng)形成的，這樣的肌理是規(guī)劃建筑師設(shè)計(jì)不出來(lái)的?！毙凶咂溟g，她常常被老南京人的居住智慧和巧思打動(dòng)，“你看，這樣的街巷幾乎能串聯(lián)起每家每戶(hù)，方便鄰里之間交流，寬度又恰到好處，能實(shí)現(xiàn)屋內(nèi)采光最大化，借用風(fēng)的對(duì)流還能把自然風(fēng)引入屋內(nèi)……”

如何留住原有的街巷肌理，成了小松濤巷更新項(xiàng)目首要考慮的事。片區(qū)內(nèi)既有歷史建筑，又有居民自建房，還有搭建的簡(jiǎn)易棚房，拆除方法和順序格外重要——通過(guò)保留多層住宅、歷史建筑，先拆掉近年來(lái)零星搭建的違章建筑，再改造危房、舊房，從而留住街巷的基本院落空間格局和原有的磚木結(jié)構(gòu)形式。城市無(wú)序擴(kuò)張中一度遭到破壞的一些街巷，也將通過(guò)此次更新得到修復(fù)。比如，小松濤巷靠近游府西街的一段街巷曾從12米被擴(kuò)寬至16米，在測(cè)試滿(mǎn)足通行需求后，此次將被還原至12米寬。

空間布局之外，更新材料也是重點(diǎn)關(guān)注的元素。除了明城墻磚、清水磚，即使是拆出的二三十年來(lái)居民自建房常用的紅磚，也讓鮑莉如獲至寶?！扒逅u是上世紀(jì)50年代的，這些紅磚年代要近一些，但它們經(jīng)過(guò)時(shí)間洗禮都泛起微黃，歷史痕跡是我們無(wú)論如何都復(fù)刻不出來(lái)的。”對(duì)于如何用好這些“寶貝”，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)早有規(guī)劃：拆出的清水磚、紅磚、小瓦等，都將被用于修復(fù)巷子保留下來(lái)的歷史建筑；其他建筑的內(nèi)部空間及外部墻體的翻修材料，也將大部分利用清水磚，實(shí)現(xiàn)原磚原瓦原地再利用。

更新不能局限于還原風(fēng)貌，如何為歷史街巷植入適度的現(xiàn)代性，讓其更好地適應(yīng)當(dāng)下、走向未來(lái)，小松濤巷試圖尋找答案。

面對(duì)極端的小面積住宅，項(xiàng)目引入高效空間概念，通過(guò)將層高提升80厘米，可使生活空間增加60%。記者在設(shè)計(jì)圖上看到，更新之后的小松濤巷，部分住宅層高將做到3.6米，這樣的挑高設(shè)計(jì)使得房屋“麻雀雖小五臟俱全”——一樓商用、二樓居住，居住區(qū)通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)兩室一廳一廚一衛(wèi)的空間布局，滿(mǎn)足現(xiàn)代居住需求。

綠色低碳，是小松濤巷探索現(xiàn)代化的一大關(guān)鍵詞。在居住體驗(yàn)上，小松濤巷的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“彎道超車(chē)”，從棚戶(hù)區(qū)一躍變身為綠色建筑。這樣的“綠色建筑”是可觀可感的，比如，改造之后，通過(guò)打通東西通風(fēng)廊道和系統(tǒng)設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足室內(nèi)自然通風(fēng)需求，可實(shí)現(xiàn)建筑的“冬暖夏涼”；盡可能保留高大樹(shù)木，同時(shí)借助不同標(biāo)高屋頂形成的高差，在緊湊的城市中心街區(qū)打造立體化、多層級(jí)的公共空間綠地，滿(mǎn)足鄰里交流需要。

基于運(yùn)行成本等因素，綠色建筑大多用于新建大型項(xiàng)目，而用于老舊小區(qū)更新，國(guó)內(nèi)尚無(wú)先例。因此，小松濤巷的每一步都是“摸著石頭過(guò)河”，需要在建設(shè)和運(yùn)行環(huán)節(jié)進(jìn)行能源監(jiān)管，獲得真實(shí)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，驗(yàn)證綠色設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理有效?！熬G色建筑的改造不僅是對(duì)低碳節(jié)能建筑物質(zhì)空間的塑造和生態(tài)綠化新能源技術(shù)的加持，還要將健康舒適、資源節(jié)約、智能智慧等理念融入城市發(fā)展全生命周期?！滨U莉說(shuō)。

努力蹚出一條可復(fù)制的新路

如何為其他歷史文化街巷煥新創(chuàng)造出更多可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)？作為我省首批48個(gè)城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目之一的小松濤巷項(xiàng)目被寄予厚望。

控制成本，是擺在每一個(gè)城市更新項(xiàng)目面前的“必答題”。相較于大拆大建，如此精細(xì)化的拆除重建費(fèi)時(shí)費(fèi)力，人工成本也相應(yīng)增加。但經(jīng)初步測(cè)算，小松濤巷項(xiàng)目將令人難以置信地實(shí)現(xiàn)資金“就地平衡”。南京市規(guī)劃和自然資源局秦淮分局副局長(zhǎng)、秦淮區(qū)更新辦綜合計(jì)劃組組長(zhǎng)童承江解釋?zhuān)ㄟ^(guò)挑高設(shè)計(jì)等方式適度提升區(qū)域容積率，將原本的居住用地變成商住混合用地，未來(lái)區(qū)域商業(yè)運(yùn)營(yíng)、地下停車(chē)場(chǎng)收益將能平衡地塊更新支出。

受益最大的，還是老居民。夏寶珍記得，過(guò)去來(lái)的一撥撥開(kāi)發(fā)商，看了房子以后都直搖頭，表示根本開(kāi)發(fā)不起來(lái)。而按照現(xiàn)在的房屋置換協(xié)議，居民房屋使用面積不變，只需按比例（C級(jí)60%、D級(jí)40%）承擔(dān)每平方米約5100元的建設(shè)費(fèi)用。也就是說(shuō)，如果原來(lái)住的是30平方米D級(jí)危房，居民僅需自掏約2040元/平方米、共計(jì)6.12萬(wàn)元，就能搬回?zé)ㄈ灰恍碌募摇?/p>

將原本的居住用地變成商住混合用地，這樣的大膽做法離不開(kāi)政策的支持。記者了解到，考慮到城市更新項(xiàng)目普遍存在地塊小、分布散、配套不足等現(xiàn)實(shí)情況，我省鼓勵(lì)老舊小區(qū)更新試點(diǎn)探索規(guī)劃政策創(chuàng)新和空間復(fù)合利用，可結(jié)合實(shí)際情況，靈活劃定用地邊界。《南京市國(guó)土空間規(guī)劃條例》第32條規(guī)定，城市更新項(xiàng)目在遵守國(guó)土空間規(guī)劃、確保公共利益和安全前提下，可適當(dāng)調(diào)整片區(qū)范圍內(nèi)有關(guān)建筑間距、退讓、密度等現(xiàn)行規(guī)劃指標(biāo)，但不得減損周邊地塊的相鄰權(quán)益。

為了蹚出一條全新且可推廣的老舊小區(qū)成片區(qū)更新模式，小松濤巷的“大膽”創(chuàng)新還有不少。比如，在保證通行功能的基礎(chǔ)上，小松濤巷路邊建筑將采用騎樓形式，在人行道上建房子，一樓空間作為人行道，樓上供居民居住，從而既支持復(fù)合功能的實(shí)現(xiàn)，也沒(méi)有突破老城24米的高度限制。

童承江說(shuō)，小松濤巷更新項(xiàng)目的目標(biāo)，是綜合提升片區(qū)內(nèi)居住、通行、生活功能，最終實(shí)現(xiàn)多方共贏——項(xiàng)目更新后，底層做成各類(lèi)公共商業(yè)，功能復(fù)合后，居民生活更便捷；增加步行通道，人行、非機(jī)動(dòng)車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)都有獨(dú)立路權(quán)，交通更順暢；片區(qū)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益增加，平攤更新成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

作為試點(diǎn)項(xiàng)目，小松濤巷項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)也備受同行關(guān)注。江蘇省規(guī)劃設(shè)計(jì)集團(tuán)城市更新規(guī)劃設(shè)計(jì)院總設(shè)計(jì)師劉志超期待，在普查評(píng)估街巷歷史文化資源、最大化實(shí)現(xiàn)原住居民利益以及在狹窄街巷中布局綜合管廊等方面，小松濤巷都能有更多探索和創(chuàng)新實(shí)踐。

“目前，摸清一條街巷的歷史文化家底其實(shí)是比較困難的，除了文保單位是明確需要保護(hù)的，街巷中更加面廣量大的歷史建筑、近二三十年建設(shè)的一些承載著大量歷史信息的既有建筑，如何保護(hù)、保護(hù)到什么程度，都需要進(jìn)一步予以明確?！彼蔡嵝眩跉v史街巷的更新中，一旦以商業(yè)為目的，很容易出現(xiàn)“紳士化現(xiàn)象”，即街區(qū)改造后更加符合高消費(fèi)人群的需求，導(dǎo)致原來(lái)的居民無(wú)法真正享受到更新改造的成果?！斑@樣有損公平的現(xiàn)象肯定是要避免的?！痹趧⒅境磥?lái)，在老街巷更新過(guò)程中，老住戶(hù)不能缺席。“沒(méi)有誰(shuí)比老住戶(hù)更了解小松濤，他們應(yīng)當(dāng)參與到更新改造的全過(guò)程中，他們的訴求也需要真正被看到?！?/p>

記者 劉春 顧敏